Na blog

Aby pre vás táto zákonná povinnosť nebola tŕnistou cestou, prinášame vám podrobný návod na podanie Daňového priznania z príjmu na prenájom nehnuteľnosti za rok 2015. Máte ešte chvíľku času, ale nezabudnite, že do konca marca 2016 musíte podať daňové priznanie a zaplatiť aj daň z tohto príjmu.

Povinnosti pre prenajímateľa definuje Zákon č.595/2003 Z.z. a jeho novelizácie (ostatná z roku 2015). Podľa §6, ods.3 tohto zákona „Príjmami z prenájmu, ak nejde o príjmy uvedené v odseku 1 a v §5, sú príjmy z prenájmu nehnuteľnosti vrátane príjmu z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo nehnuteľnosti“.

Prenajímať nehnuteľnosť môžete ako fyzická osoba, alebo ako podnikateľ, živnostník (nehnuteľnosť je alebo nie je súčasťou obchodného majetku). Daňové priznanie u týchto rôznych foriem má svoje špecifiká. Práve fyzické osoby, pre ktoré je príjem z prenájmu jediný v kalendárnom roku, alebo tie, za ktoré daňové priznanie bežne podáva zamestnávateľ, určite ocenia našu pomôcku, ako si samostatne pripraviť podklady a vypracovať daňové priznanie.

Hlavné práva a  povinnosti majiteľa nehnuteľnosti (fyzickej osoby) pri jej prenajímaní

Právom vlastníka nehnuteľnosti je možnosť jej prenájmu nájomcovi. Vzájomné práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu sú definované Zákonom č.40/1964 Z.z. v znení neskorších predpisov – Občiansky zákonník. Prenajímateľ má však aj povinnosti voči štátu vyplývajúce zo Zákona č.595/2003 Z.z. „Zákon o dani z príjmov“ a z jeho novelizácií.

Základné povinnosti prenajímateľa sú:

  1. Uzavretá nájomná zmluva – písomné potvrdenia oboma zmluvnými stranami sú základným momentom v záujme ako vlastníka, tak aj nájomcu. Definuje ich vzájomné práva a povinnosti. Ak vlastník nemá dostatočné právne skúsenosti, je vhodné dať si zmluvu vypracovať odborníkom (realitné kancelárie s právnymi službami).
  2. Ak vlastník začne prenajímať nehnuteľnosť, musí sa registrovať na príslušnom daňovom úrade v mieste jeho trvalého bydliska ako prenajímateľ do 30 dní od ukončenia mesiaca, v ktorom nehnuteľnosť prenajal. Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá prenajíma iba časť bytu, nebytového priestoru alebo nehnuteľnosti, okrem pozemku. Pri registrácii vlastník predkladá na overenie (k nahliadnutiu) zmluvu o prenájme. Povinnosť registrácie je záväzná pre všetkých vlastníkov nehnuteľnosti uvedených v nájomnej zmluve. Daňový úrad vlastníkovi pridelí tzv. daňové identifikačné číslo (DIČ), ktoré sa používa v ich vzájomnej komunikácii.
  3. Povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmu za prenájom nehnuteľnosti má každý prenajímateľ do konca marca nasledujúceho po ukončenom kalendárnom roku – za rok 2015 do konca marca 2016. Daňové priznanie nepodáva fyzická osoba, ktorej celoročný príjem podliehajúci dani nepresiahol za rok 2015 úhrnnú sumu 1901,67 €. Starobný dôchodok nie je zahrnutý medzi zdaniteľné príjmy, čiže jeho výška sa k celoročnému príjmu nezapočítava.

Podklady na vypracovanie daňového priznania

Je veľmi nápomocné, ak sa všetky finančné transakcie spojené s prenájmom nehnuteľnosti uskutočňujú cez účet v banke, ktorý je určený výlučne na tieto finančné pohyby. Pri príprave podkladov do daňového priznania si vlastník vezme mesačné výpisy z účtu a má jasný prehľad o všetkých príjmových a výdavkových položkách, súvisiacich s prenájmom nehnuteľnosti. Dnes už banky ponúkajú aj bezplatné účty, preto vám tento účet navyše nemusí priniesť žiadne dodatočné náklady.

  1. Treba si zosumarizovať príjmy a priame výdavky spojené s prenájmom nehnuteľnosti za celý uplynulý kalendárny rok

Príjmy – sú platby, ktoré vám v zdaňovanom roku pribudli na účet. Sú to platby, ktoré vám každý mesiac posiela na účet (prípadne odovzdá s vaším potvrdením o ich prevzatí ako príjmový pokladničný doklad) nájomca. Sumy sú definované v nájomnej zmluve. Patrí sem tiež vrátenie prípadného preplatku z vyúčtovania od správcu za predchádzajúci rok na váš účet. Tento preplatok by mal správca vrátiť každému vlastníkovi najneskôr do konca júla aktuálneho roka. Pri daňovom priznaní za rok 2015 sa započíta prípadný preplatok z vyúčtovania za rok 2014, ktorý poslal správca na váš účet v roku 2015. Ak preplatok obsahuje položky, ktoré nie je možné započítať medzi výdavky (viď. nižšie), tak k nim priradené sumy do príjmov nezapočítate. Uvedené sa týka aj ďalších vrátených preplatkov – za plyn, elektrinu, sú to položky do vášho príjmu.

Výdavky – sú vaše výdaje spojené bezprostredne s prenájmom. Patrí sem okrem zálohových platieb správcovi záloha za plyn, elektrinu, platba za internet. Rovnako do výdavkov si zaraďte s dátumom vašej úhrady nedoplatok účtovaný od správcu vyjmúc položky, ktoré do výdavkov nie je možné započítať. Nepatrí sem platba do fondu opráv. Účet fondu opráv domu slúži na údržbu vašej nehnuteľnosti a nemá priamy súvis s prenajímaním nehnuteľnosti. Do výdavkov si tiež nemôžete započítať poistku bytu a domu, lebo chránia váš osobný majetok a nie sú dohodnuté v záujme nájomcu. Nepatria sem ani bankové poplatky a poštovné hradené zálohovo správcovi.

  1. Odporúčanie
  • Ak máte v nehnuteľnosti nainštalovaný spotrebič s možnou vysokou a hlavne nekontrolovateľnou spotrebou energie – napr. klimatizácia, alebo dáte nájomníkovi možnosť doniesť si do priestoru napr. elektricky vyhrievaný radiátor, atď., je vhodné príslušný merač – napr. elektromer – prepísať na meno nájomcu a spotrebu vrátane prípadných nedoplatkov bude hradiť nájomca. V takom prípade si však platby napr. za elektrinu nemôžete dať medzi svoje náklady. Tento krok sa dá v súčasnosti urobiť pre obe zainteresované strany aj telefonicky. Takýto postup je vecou dohody oboch strán, mal by byť uvedený v nájomnej zmluve.
  • Mesačné výpisy z účtu, doklady o vašich platbách, ak ste ich neuskutočnili cez účet, zálohový predpis správcu pre vašu nehnuteľnosť si odložte spolu s vypracovaným daňovým priznaním a s potvrdením o jeho prevzatí daňovým úradom pre prípad daňovej kontroly.

Trochu matematiky k daňovému priznaniu fyzickej osoby – nepodnikateľa za rok 2015 z príjmu za prenájom

Ak súčet všetkých vašich zdaniteľných príjmov (napr. starobný dôchodok sa nezdaňuje) v roku 2015 nepresiahol sumu 1 901,67 €, tak nie ste povinný podať daňové priznanie.

K výpočtu dane z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti musíme poznať:

  • Príjem za prenájom ku dňu 31.12.2015
  • Výdavky priamo súvisiace s prenájmom ku dňu 31.12.2015
  • Suma max.500,00 € je oslobodená od dane z príjmu

Príklady výpočtu:

  1. Vlastník mal v r.2015 príjem z prenájmu nehnuteľnosti 190 € za mesiac. Okrem tohto príjmu nemal v danom roku žiadny iný zdaniteľný príjem, t.z. nebol zamestnaný alebo bol starobný dôchodca. Jeho výdavky spojené s prenájmom nehnuteľnosti boli mesačne 70 €.

Výpočet:

Ročný príjem: 190 € x 12 = 2 280 €

Ročný výdavok: 70 € x 12 = 840 €

Zníženie príjmu o sumu oslobodenú od dane: 2 280 € – 500 € = 1 780 €

Keďže takto vypočítaná suma 1 780 € na zdanenie neprekročila limit určený pre rok 2015 (1901,67 €), vlastník nepodáva daňové priznanie. Ale napriek tomu musí byť registrovaný na príslušnom daňovom úrade v mieste jeho trvalého bydliska ako prenajímateľ a to do 30 dní od ukončenia mesiaca, v ktorom nehnuteľnosť prenajal. Čiže aj ak vlastník už na začiatku prenájmu nehnuteľnosti vie, že nepresiahne limit pre oslobodenie od dane určený pre daný kalendárny rok (napr. kvôli nízkej sume prenájmu, krátkemu obdobiu prenájmu,…), túto zákonnú povinnosť registrácie musí mať splnenú.

  1. Vlastník prenajatej nehnuteľnosti mal v r.2015 príjem z prenájmu 480 € za mesiac. Okrem tohto príjmu nemal v danom roku žiadny iný zdaniteľný príjem. Jeho preukázateľne vynaložené výdavky na dosiahnutie príjmu boli 110 € mesačne.

Výpočet:

Ročný príjem: 480 € x 12 = 5 760 €

Ročný výdavok: 110 € x12 = 1320 €

Zníženie príjmu o sumu oslobodenú od dane: 5 760 € – 500 € = 5 260 €, čo je suma zdaniteľného príjmu

Výdavky na prenájom do daňového priznania si vlastník nehnuteľnosti musí vypočítať tak, že zníži svoje pôvodné ročné výdavky (1320 €) o %, ktoré u neho predstavuje odpočítateľná položka 500 € z pôvodných príjmov 5 760 €.

Výpočet: (5 260 : 5 760) x 1 320 = 1 205,42 €

Vlastník si ako náklady môže uplatniť len sumu 1 205,42 €.

Zisk z prenájmu, ktorý vlastník zdaní s 19 %, sa vypočíta: 5 260 € – 1 205,42 € = 4 054,58 €

Výpočet 19 %: 0,19 x 4054,58 € = 770,37 €. Vlastník poukáže sumu 770,37 € ako daň za príjem z nehnuteľnosti na účet štátu (podľa pokynov daňového úradu).

  1. Nehnuteľnosť v roku 2015 prenajímali manželia, ktorí vlastnia nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve (BSM). Ich mesačný príjem bol 500 €, preukázateľne vynaložené náklady boli 200 €/mesiac.

Zákon umožňuje manželom príjem z prenájmu nehnuteľnosti, ktorá je v BSM, deliť medzi oboch, a to buď rovnakým dielom, alebo podielom im vyhovujúcim. Finančne výhodnejšie je rozdeliť príjem tak, aby jeden z manželov neprekročil limit pre daný rok (r.2015 limit 1 901,67 €), aby nemusel podať daňové priznanie.

Delenie príjmu pre manželov v pre nich najvýhodnejšom pomere:

Výpočet:

Ročný príjem dvojice: 500 € x 12 = 6 000 €

Ročný výdavok dvojice: 200 € x 12 = 2 400 €

Manžel:

Podiel príjmu určený pre manžela: 2 400 €

Zníženie príjmu o sumu oslobodenú od dane: 2 400 € – 500 € = 1 900 €. Táto suma vypočítaná pre manžela na zdanenie neprekročila limit pre rok 2015 (1 901,67 €), manžel nepodáva daňové priznanie.

Manželka:

Príjem manželky znížený o kalkulovaný príjem manžela: 6 000 € – 2 400 € = 3 600 €

Zníženie príjmu o sumu oslobodenú od dane: 3 600 € – 500 € = 3 100 €, čo je príjem manželky na zdanenie.

V rovnakom pomere, v akom si rozdelili manželia príjem, si musia rozdeliť aj výdavky:

(3 600 € x 100):6 000 € = 60,00 %. Manželke pripadlo 60,00 % z príjmu, preto jej patrí aj 60,00 % zo spoločných výdavkov:

(2 400 € x 60):100 = 1 440,00 €. Výdavky na prenájom do daňového priznania si manželka musí vypočítať tak, že zníži svoje vypočítané ročné výdavky (1440 €) o %, ktoré u nej predstavuje odpočítateľná položka 500 € z  jej pôvodných príjmov 3 600 €.

Výdavky manželky do daňového priznania: (3 100 : 3 600) x 1 440 = 1 240,00€.

Zisk manželky: 3 100 € – 1 240 € = 1 860 €

Zo zisku je daň 19 %: 1 860 € x 0,19 = 353,40 €

Manželka uhradí daň vo výške 353,40 €.

Delenie príjmu manželov rovnako:

Ročný príjem každého: 6 000 € : 2 = 3 000 €

Ročný výdavok každého: 2 400 € : 2 = 1 200 €

Zníženie príjmu o sumu oslobodenú od dane: 3 000 €– 500 € = 2 500 €, čo je suma zdaniteľného príjmu.

Výdavky vynaložené na dosiahnutie tohto zdaniteľného príjmu z prenájmu si vlastník nehnuteľnosti musí znížiť v takom pomere, ako mu dáva ročný príjem a položka 500 € oslobodená od dane: (2 500 : 3 000) x 1 200 = 1 000 €

Každý z manželov si ako náklady môže uplatniť len sumu 1 000 €.

2 500 € – 1 000 € = 1 500 €, čo predstavuje zisk z prenájmu, ktorý každý z manželov zdaní s 19 %.

0,19 x 1500 € = 285,00 € poukáže každý z dvojice manželov ako daň za príjem z nehnuteľnosti.

2 x 285 € = 570 € zaplatia manželia spolu ako daň. 570 € – 353,40 € = 216,60 € šetrí na dani manželská dvojica, ak si pre výpočet dane delia príjem v najvýhodnejšom pomere.

  1. Vlastník prenajímanej nehnuteľnosti mal v roku 2015 aj ďalší zdaniteľný príjem (napr. z trvalého pracovného pomeru,..)

Majiteľ nehnuteľnosti si vypočíta príjem z prenájmu znížený o nezdaniteľnú sumu 500 €.

a/ Ak táto suma nepresiahne za rok 2015 1 901,67 €, majiteľ nehnuteľnosti túto sumu nezapočítava do zdanenia svojich príjmov. To znamená, že daňové priznanie mu môže vypracovať napr. zamestnávateľ na základe príjmov a výdavkov evidovaných u zamestnávateľa. Príjmy z prenájmu sa do tohto daňového priznania z príjmov evidovaných u zamestnávateľa nezapočítavajú.

b/ Ak táto suma presiahne pre rok 2015 sumu 1 901,67 €, vlastník, napr. zamestnanec ,si musí podať sám daňové priznanie zo všetkých svojich príjmov, vrátane bonusov, úľav, atď. Výpočet sumy na zdanenie za prenájom majiteľ urobí podľa vyššie uvedených príkladov 2, príp. 3. Podklady o príjmoch a výdavkoch zo zamestnania mu dodá zamestnávateľ.

B.S.B.A. Matej Kucharič

Pôsobím v realitnom biznise od roku 2006. Začínal som ako realitný agent, v súčasnosti vediem tím MAGNUM Real. Rád prinášam a zavádzam novinky do portfólia našich realitných služieb. Som fanúšik a rekreačný hráč beach-volejbalu.

Diskusia

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *

Podobné články autora

Realita v realitách v čase Korony – Video blog

Prečítať článok

Komentár: Vplyv opatrení NBS na realitný trh

Prečítať článok